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※【投資海外不動產】二、作好功課不吃虧


海外投資房產 作好功課不吃虧


 

   政府打房無章,造成房市交易急凍,且台灣房產租金投報率亞洲最低,近1年多來國人海外投資房產熱度直升。但專家提醒,海外投資房產並非穩賺不賠,投資物件的區域條件、匯差風險、房產管理、相關稅金等,都得先勤做功課,才能趨吉避凶。

 

成本計算眉角多 

   國人海外置產有多熱?前年日本信義仲介台灣人赴日本投資不動產約123件、成交金額約新台幣15.3億元;去年成長到173件、25.4億元;今年前3季已達61.5億元,幾乎呈現倍數成長。 

   東森房屋董事長王應傑分析,投資海外不動產,光是成本計算就很複雜且手續繁複,在交易安全考量下最好親自簽約、用印、合約公證,加上各國對不動產的取得,持有期間及出售等相關稅賦差異很大,加上來回機票成本、住宿費用,期初的交易成本遠比國內高。 

   王應傑指出,不管是國內或國外,投資房產地段考量都是首位,但在國外人生地不熟,投資客常被仲介牽著鼻子走,仲介只要打出高租金報酬率的個案,就傻傻買單投資。 

   他提醒,其實很多訴求高租金報酬的個案都未扣除成本,舉例來說,買一間新台幣三百萬元的日本套房,每年租金收入約18萬到24萬元,看來報酬率不錯,但實際要支付成本不少,包括第一次買賣交易成本,房屋順利出租後,每年要繳納物業管理費、房屋修繕費、持有稅費(房屋稅、地價稅等)。 

   這些成本加起來,在海外持有一間不動產,成本大約每年佔去2%,扣除成本後,真正賺進荷包也不過9萬到12萬元,沒表面上好賺。

 

各國政策藏風險 

   另外,各國政策變動風險,在國內難以掌握。過去幾年,亞洲國家陸續祭出打房政策,如馬國政府提高資本利得稅(類似台灣奢侈稅),早期馬國稅率只有3-5%,這2年房價快速上升,2年內出售上調到15%,2-5年降至10%。 

   至於日本不動產資本利得稅行之已久,目前以5年為分界。5年內買賣不動產,資本利得稅率為30%,持有5年以上則降一半,為15%;若是賠錢,就不需繳納。 

   日本托馬斯不動產台灣分公司總經理平川憲說,現日本消費稅是5%,但明年4月就到8%,到2015年10月就上到10%,日本有景氣條款,這都得要先留意。 

不動產業者也指出,投資門檻設限也會變動,如外國人到馬來西亞投資現在是500萬台幣,明年就會變成1000萬台幣,拉高門檻,到日本投資要貸款,台灣人要2000萬日圓以上(約600萬台幣)才可以貸5成。

 

怕賺租金賠匯差 

   匯率波動風險也可能吃掉獲利,甚至造成海外置產賺到租金賠了匯差。2012年10月時日圓兌台幣是0.36-0.37元,但今年10月變成0.3元左右,2000萬日圓去年還有720萬台幣,但今年變成600萬元,就少了約120萬元,等於損失20%的幣值。

    平川憲指出,很多台灣人一直期待日本房價上漲,但到目前只有「相對房價下跌」及「期待感」,投資者不要太期望日本不動產會有很大漲幅,日本房價漲幅可能還抵不過外匯變動的損失。 

   王應傑強調,其實就如同台灣一樣,不管馬國或日本政府都不歡迎短線炒作,因此投資海外不動產不只是賺租金,還要有長線賺增值心態,更重要的是資金一定得是「閒錢」,才能進可攻退可守。


原文載自自由電子報

記者林美芬/台北報導 2013-11-18



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