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※【投資海外不動產】一、判斷風險優於報酬

   
王應傑理事長專欄:

投資海外不動產 判斷風險優於報酬


   近期很多房仲代銷公司推銷到澳洲、美國、馬來西亞、日本置產的不動產廣告,無論打著「賺6~8%高租金報酬」或「趁日圓貶值,到日本置產當房東」,讓人動心的廣告用語,確實打動部分投資人的興趣,這也是這2年國人赴海外置產熱度升高的主因。其實,到海外置產不是一件新鮮事,我曾親身經歷台灣3次房地產景氣多空循環,只要國內房地產進入低迷,就有業者把腦筋動到海外市場,「否則國內生意應接不暇,為何需要大老遠跑海外?」對於購買海外不動產,我並非持反對意見,而是在行動之前,要很清楚海外置產的優缺點。
   首先要計算自己淨資產。對資金部位龐大的壽險公司,以及與東協有業務往來的跨國公司,可考慮配置部分資金在海外不動產;其次是追求資產長期增長的高資產族群;至於一般市井小民,不是不能買,而是要清楚瞭解交易風險與報酬。由於到海外買賣不動產手續繁複,在交易安全考量必須親自簽約、用印、合約公證,加上各國對不動產的取得,持有期間及出售等相關稅賦差異很大,若再加上來回機票成本,期初的交易成本比國內高,第一要建立賺長線增值的正確心態。其實,到國外買屋,因為人生地不熟,地段仍是不敗的法則,因此,對於打出高租金報酬率個案,也要注意是否位於好地段。當然,廣告打出的高租金報酬都未扣除成本,舉例來說,買一間300萬元日本套房,每年租金收入18~24萬元,但須支付的成本也不少,包括第一次買賣交易成本,房屋順利出租後,每年要繳納物業管理費、房屋修繕費、持有稅費(房屋稅、地價稅等);此外,本國人在海外的收入,也需在當地繳納個人所得稅。若粗略估算在海外持有一間不動產的成本,每年大約2%,扣除成本後,真正賺進荷包的利潤,每年也不過賺9~12萬元,耗費心力購買一間不動產,一年只賺9萬元,真的划算嗎?因此,很多大型投資客一次買下10間,對置產所產生租金效益才會「有感」。由於國外政策變動,國內難以掌握,這是投資風險之一。過去幾年,亞洲國家陸續祭出抑制政策,比如說,馬國政府提高資本利得稅(類似台灣奢侈稅)的稅率,早期馬國的稅率只有3~5%,這2年房價快速上升,2年內出售上調至15%,2~5年則降至10%。至於日本的不動產資本利得稅行之已久,目前以5年為分界。5年內買賣不動產,資本利得稅率為30%,持有5年以上則降一半,為15%;若是賠錢,就不需繳納。這些說明不管馬國或日本政府都不歡迎短線炒作,因此投資海外不動產不只是賺租金,還要有長線賺增值的心態,這筆資金一定得是閒錢。

  最後,我想提醒的是,海外建商採「前3年包租」是很多海外置產的賣點。但投資人要進一步了解,包租3年後,究竟該由誰來接手?能否維持穩定的管理能力;其次,簽約對象是否值得信任?若是A上市的建設公司興建銷售,但最後卻是由B物業管理公司簽約,就要注意A、B公司的合作關係。因為B公司最後很可能經營不善而倒閉,此時,投資人找銷售仲介或物業管理公司都很可能求償無門,這些都是投資海外不動產,不可不知的小細節。
 
本文取材自東森房屋季刊第70 )

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